거주자가 2020.12.31. 이전 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 임대등록한 장기일반민간임대주택이 같은 법 제6조제5항에 따라 말소된 경우로서, 해당 주택을 2023.2.28. 이후 양도하는 경우에도 ｢조세특례제한법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33264호로 개정되기 전의 것)｣ 제97조의3제2항을 적용하여 ｢조세특례제한법(2022.12.31. 법률 제19199호로 개정되기 전의 것)｣ 제97조의3을 적용할 수 있는 것임
거주자가 2020.12.31. 이전 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 임대등록한 장기일반민간임대주택이 같은 법 제6조제5항에 따라 말소된 경우로서, 해당 주택을 2023.2.28. 이후 양도하는 경우에도 ｢조세특례제한법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33264호로 개정되기 전의 것)｣ 제97조의3제2항을 적용하여 ｢조세특례제한법(2022.12.31. 법률 제19199호로 개정되기 전의 것)｣ 제97조의3을 적용할 수 있는 것임
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 거주자가 2020.12.31. 이전 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 임대등록한 장기일반민간임대주택이 같은 법 제6조제5항에 따라 말소된 경우로서, 해당 주택을 2023.2.28. 이후 양도하는 경우에도 ｢조세특례제한법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33264호로 개정되기 전의 것)｣ 제97조의3제2항을 적용하여 ｢조세특례제한법(2022.12.31. 법률 제19199호로 개정되기 전의 것)｣ 제97조의3을 적용할 수 있는 것입니다.
’16.10.20.
’16.11.24.
’17.01.06.
’19.07.12.
’24.11.26.
’25.07.30.
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A아파트매매계약
임대주택등록
(단기)
A아파트
취득
임대유형변경
(단기→장기)
임대등록말소 (자동말소)
A아파트
양도
○ ’16.10.20. A아파트 매매계약
○ ’16.11.24. A아파트 단기임대주택으로 등록
• ’16.12.23. A아파트 임대개시
○ ’17.01.06. A아파트 취득
○ ’19.07.12. A아파트 임대유형변경(단기→장기)
○ ’24.11.26. A아파트 임대등록 말소(자동말소)
○ ’25.07.30. A아파트 양도
2. 질의요지
○ 단기임대주택으로 등록한 아파트를 ’20.7.11. 전 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 경우로서
• 의무임대기간 요건을 충족하기 전 임대등록이 자동말소되는 경우 조세특례제한법제97조의3에 따른 장기보유특별공제율 적용 여부
3. 관련법령
□ 조세특례제한법(2024.12.31. 법률 제120617호로 개정된 것) 제97조의3 【장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 민간임대주택에 관한 특별법제2조제2호에 따른 민간건설임대주택으로서 같은 조 제4호 또는 제5호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 2027년 12월 31일까지 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]한 후 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 그 주택을 양도하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 양도소득에 대해서는 소득세법제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 70의 공제율을 적용한다. <개정 (...) 2022.12.31, 2024.12.31>
1. 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우
2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다
부칙 <제19199호, 2022.12.31>
제38조(장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세 과세특례에 관한 경과조치)
이 법 시행 전에 등록을 한 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택에 대한 양도소득세 과세특례에 관하여는 제97조의3제1항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
□조세특례제한법(2022.12.31. 법률 제19199호로 개정되기 전의 것) 제97조의3 【장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 2020년 12월 31일(｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2022년 12월 31일)까지 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]하여 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등”이라 한다)을 양도하는 경우에 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 소득에 대해서는 ｢소득세법｣ 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.
1.8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우
2.대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우
□조세특례제한법 시행령(2023.02.28. 대통령령 제33264호로 개정된 것) 제97조의3 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자”란 소득세법제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다.
② 법 제97조의3제1항제1호에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우는 민간임대주택에 관한 특별법제2조제4호 또는 제5호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등”이라 한다)으로 10년 이상 계속하여 등록되어 있고, 그 등록 기간 동안 통산하여 10년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 소규모주택정비사업 또는 주택법에 따른 리모델링의 시행으로 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획 인가일(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획 인가일, 리모델링의 경우에는 허가일 또는 사업계획승인일을 말한다) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대기간 계산 시에는 실제 임대기간만 포함한다.
부칙 <제33264호, 2023.2.28>
제2조(일반적 적용례) ③ 이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 경우부터 적용한다.
□ 조세특례제한법 시행령(2023.02.28. 대통령령 제33264호로 개정되기 전의 것) 제97조의3 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자”란 소득세법 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다.
② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 등록 및 임대한 기간을 계산한다.
1. 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 소규모주택정비사업 또는 주택법에 따른 리모델링으로 임대할 수 없는 경우: 해당 주택의 관리처분계획 인가일(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획 인가일, 리모델링의 경우에는 허가일 또는 사업계획승인일을 말한다) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대기간 계산 시에는 실제 임대기간만 포함한다.
2. 종전의 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제6조제5항에 따라 등록이 말소되는 경우: 해당 주택은 8년 동안 등록 및 임대한 것으로 본다.
□ 민간임대주택에 관한 특별법 제6조【임대사업자 등록의 말소】
⑤ 종전의 민간임대주택에 관한 특별법제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(주택법제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.
□ 민간임대주택에 관한 특별법(2014.05.28. 법률 제12704호로 개정되기 전의 것) 제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
4. "공공지원민간임대주택"이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(주택법제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.